전주오피스텔 시세과 현재 전주오피스텔 임대투자는 어떻게 될까요?- 로자벨시티 1. 

위치는 전북도청 사거리 코너, 위치는 매우 좋습니다.

오피스텔은 전용율이 50% 내외 입니다.

즉 계약면적이 24평형이라면, 실제 전용면적은 12평정도 된다고 보시면 됩니다.

일반적으로 24평형을 보러갔다가 아파트 24평형을 생각하시면 안됩니다.

실제 12평정도의 원룸형 오피스텔이 계약면적은 24평형으로 계산됩니다.

 오피스텔은 주거환경이 편리하다고 볼수 있습니다.

그러나 이러한 주거환경이라는것은 서울,수도권에서는 도심지에 오피스텔이 위치해 있으므로 인하여

쇼핑,영화,백화점,강남등...도심권에 위치해 있어서 그 편리성으로 말미암아

젊은세대들이 선호하는것입니다.

이것이 오피스텔의 강점이라면 강점일수 있습니다.

즉 관리비, 기타 비용을 추가로 더 내더라도 도심지에 위치해서 편리성을 추구하는 사람들이 선호한다는 의미 입니다.

그러나 전주 오피스텔을 한번 비교해 봅시다.

전주는 특별히 도심권에 있다고 해서 쇼핑이 편리하거나, 주거환경이 좋다고 볼수 없습니다.

택시로 5분만 가면 백화점이 있는 즉 위치로서의 편리함이나 쇼핑, 주거의 편리함이 부족하다면 부족할수 있습니다.

또한 서부신도시의 바로 옆에 원룸타운들이 위치해서 원룸형 오피스텔은 서부신도시의 원룸형 주거주택과 경쟁해야 하는 상황입니다.

전주에서 원룸형 주거 공간에서 단지 엘리베이터가 있어서 편리하다? 라는 이유만으로

원룸형 오피스텔에 62만원의 월세를 내고 거주할 사람이 많이 있을련지 의문이 듭니다.

이러한 전주의 오피스텔은 현재 광주 상무지구 광주광역시의 상무지구 만큼이나 오피스텔이 많이 증가 하고 있는 추세 입니다.

즉 광역시의 오피스텔 규모와 비슷해 지고 있다는 것입니다.

이러한 공급추이가, 수요를 따라갈지는 의문입니다.

즉 아직 전주에서는 오피스텔의 관리비에 대한 소비자들의 인식이 아깝다,,라는 인식이 많이 있으며

더욱 중요한것은 전용율을 아직 이해 못하시는 분들이 많이 계시다는 것입니다.

24평형을 생각하고 왔다가, 원룸형을 보신순간, 실망을 많이 한다는 것입니다.

즉 전주 오피스텔은 서부신도시의 원룸형 주거 공간과 경쟁하면서, 가격경쟁력을 유지할지가 의문입니다.

제 개인적인 생각이지만.

22평형의 오피스텔같은 경우 추후

보증금 500만/월 40만 수준으로 조정을 받지 않을까 생각됩니다.

(광주 상무지구 기준)

==>이 금액조정부분은 제 개인적인 견해라서 틀릴수도 있습니다.

아직은 입주 초기라서 보증금이 강세일수 있으나, 1년차~이후부터는 가격조정이 될것이라 예상합니다.

경쟁하고 있는 서부신도시 원룸형 주택가격: 보증금 200만~300만/ 월 27만~33만

관리비 없음.

즉 수요층들이 움직일려면, 주변시세와 어느정도 맞춰져야 합니다.

그리고 서부신도시 옆에 원룸형 주택들이 많이 위치해 있어서, 실제 소비층이 겹치는 부분도 있습니다.

전주가 도심이 커서 차량이 막히고.쇼핑이 불편해서 주변쇼핑, 편리함등이 보장된다면 모를까, 아직은 전주에서의 오피스텔이 정착하기까지는 험난한 길이 예상됩니다.

그리고 오피스텔은 주요 소비층이 일반주거도 목적이 있지만. 기업체의 지사숙소, 회사에서 얻어주는 숙소,그리고 유흥업에 종사하는 근로자 등이 주요 수요층일수 있습니다.

서부 신도시에 유흥업소 들을 볼때, 현재 음식점들 이외에는  그렇게 소화해낼 유흥업소가 없는듯 합니다.

입주한 오피스텔이 3곳정도있으나 아직 입주율이 현적하게 떨어진것을 볼때,

오피스텔을 투자목적으로 구입하신분들이 월세를 어느수준까지는 받아야만 투자목적이 이뤄지기때문에

당분간 월세,보증금은 강세일수 있으나,

이부분은 수요가 따라주지 않고 장기간 공실로 방치 된다면, 투자자의 생각은 달라질수 있습니다.

그때, 가격조정이 이뤄지지 지금 당장은 아마도 가격조정은 이뤄지지 않을 것입니다.

지금은, 가격조정보다는  입주자가 없으면 어차피 공실로 나둘 공산이 큽니다.

A타입 전용면적인 40.59 M2

24평형 64세대,(원룸형입니다. 전용면적 40M2)

계약면적은 79.6

현재 시세는

1000만/55만, 또는 2000만/45만

5000만/40만

올전세 9000만

으로 형성,

오피스텔에 입주하여 생활한다면

관리비도 생각하셔야 합니다.

24평형 관리비: 3000원/평당=72,000원

월세 55만+72,000원=622,000원이 소요 됩니다

즉 원룸형 오피스텔에 거주하면서 최소한 62만원 이상의 비용이 지출된다고 보면 됩니다.

그럼 22평형은?

보1000만/50만  2000만/40만

올전세 8500만

거의 비슷하며 5만원 차이가 나고 있습니다.

35평형 (전용면적 59.8M2)

보2000만/70만

올전세 1억4천만

43평형 (전용면적 73.4M2)

보3000만/150만

보5000만/130만

올전세 2억